Một con số khá buồn mà HoREA đưa ra, đã có đến 800 sàn giao tế bất động sản ngừng hoạt động.
Đâu là điểm cốt lõi giúp bất động sản "vực dậy" sau dịch?
Thị trường bất động sản đang chịu những tác động rất lớn từ đại dịch Covid-19.
Số liệu của hàng loạt các tổ chức nghiên cứu, hiệp hội công bố cho thấy một bức tranh nhiều gam màu xám.
Theo Hiệp hội bất động sản Tp.HCM (HoREA), thị trường bất động sản quý 1/2020 khôn xiết trầm lắng, tháng 3 và nửa đầu tháng 4 gần như bị đóng băng, giao thiệp mua bán sụt giảm khoảng 70%.
Một con số khá buồn mà HoREA đưa ra, đã có đến 800 sàn giao dịch bất động sản ngừng hoạt động. Chỉ ít lâu trước đó, Hội môi giới Bất động sản đưa ra con số 500 sàn ngừng hoạt động. Khó khăn khiến số doanh nghiệp "chết lâm sàng" ngày một nhiều.
Nhận định về những tác động của đại dịch tới thị trường, nhóm chuyên gia của BSC cho rằng, đối với các doanh nghiệp bất động sản bán lẻ, sự dịch chuyển lề thói mua sắm từ các cửa hàng truyền thống sang cửa hàng trực tuyến do việc hạn chế tập trung các khu vực đông người đã có những ảnh hưởng bị động nhất quyết.
Doanh thu và tỷ lệ ghé thăm các cửa hàng thuê đặc biệt trong trọng tâm thương mại sụt giảm mạnh trong khi phải duy trì phí tổn viên chức cũng như mặt bằng.
Do đó, hồ hết các doanh nghiệp bất động sản bán lẻ phải thương lượng lại trong việc không tăng giá cho thuê và hỗ trợ một phần phí mặt bằng cho người thuê, điều này ít nhiều sẽ làm cho tốc độ tăng trưởng lợi nhuận chậm hơn.
Đối với các doanh nghiệp bất động sản thương mại phân khúc nhà ở và du lịch/nghỉ dưỡng, lợi nhuận doanh nghiệp bất động sản năm 2020 sẽ ít chịu tác động bởi dịch Covid-19 do hầu hết các dự án chung cư bàn giao đã được mở bán 2 năm trước đó.
Do đó, tác động thụ động lớn nhất của dịch bệnh đối với ngành bất động sản thương mại cốt yếu nằm ở việc hoãn lịch mở bán mới các dự án trong năm 2020, dẫn đến có thể thiếu hụt lợi nhuận ở một số doanh nghiệp có sản phẩm đất nền kỳ vọng mở bán và bàn giao trong năm nay, ảnh hưởng đến dòng tiền tài các doanh nghiệp bất động sản.
Tuy nhiên, đối với các dự án nghỉ dưỡng resort sẽ là đối tượng bị ảnh hưởng trực tiếp do mảng du lịch bị đình trệ khiến cho công suất thuê phòng sụt giảm mạnh.
Đi kèm với những khó khăn về mặt dòng tiền, các vướng mắc can hệ đến pháp lý sỡ hữu condotel gần đây cũng sẽ nối tạo nên sức ép xấu về nhu cầu mua bán của loại hình sản phẩm này.
"Điểm cốt lõi của các doanh nghiệp trong việc cải thiện dòng tiền sẽ đến từ “mức độ hấp thụ” của các dự án mở bán mới sau khi bệnh dịch được kiểm soát", BSC cho biết.
Nếu không có doanh thu, tiền mặt của doanh nghiệp địa ốc sẽ cầm cự được bao lâu?
đáp câu hỏi này, nhóm chuyên gia BSC đã đưa ra các giả thiết bao gồm: không có doanh thu, dòng tiền được tạo ra nhưng vẫn phải trả lương người lao động, uổng lãi vay và một số khoản phải trả (nếu có) trong năm 2020 (với giả định nợ ngắn hạn sẽ được cơ cấu giãn nợ do ảnh hưởng của dịch Covid-19).
Sau khi nêu các điều kiện nêu trên, BSC cho rằng: Với lượng tiền mặt và tương đương tiền hiện có, số dư tiền nhàng nhàng ngành đủ sức duy trì các hoạt động của mình khoảng 12,6 tháng.
Tuy nhiên lưu ý, hiện tại ước tính trên chưa bao gồm dòng tiền đến từ việc bàn giao các dự án cho nhà đầu tư trong năm 2020 do đó, thời giạn trụ được nhờ số dư tiền cũng sẽ tương đối được kéo giãn dài hơn so với ước tính này, nhóm chuyên gia BSC cho biết.
Theo BSC, các doanh nghiệp lớn uy tín có bảng cân đối kế toán khỏe mạnh và lượng tiền mặt lớn sẽ có nhiều lợi thế hơn và có khả năng gia tăng thêm quỹ đất nhờ M&A với các doanh nghiệp nhỏ đang gặp khó khăn về tài chính và thị trường bất động sản sẽ tiếp kiến quá trình thanh lọc như diễn biến năm 2009-2010.
Đối với các cổ phiếu bất động sản khu công nghiệp, BSC cũng đánh giá ý kiến đầu tư trung lập năm với ngành năm 2020 do tác động đại dịch Covid khiến dòng vốn FDI đổ vào Việt Nam chậm lại và việc tiến hành thực địa các khu công nghiệp để xây nhà máy cũng bị trì hoãn ít nhất đến khi dịch bệnh được khống chế (sớm nhất tháng 6/2020).
Tuy nhiên về dài hạn, BSC cho rằng ngành khu công nghiệp sẽ được hưởng lợi nhờ việc dịch chuyển nhà máy từ Trung Quốc sang Việt Nam sẽ nhanh hơn dự kiến, các hiệp định kinh tế cuốn vốn FDI và xúc tiến đầu tư công.
Với nhóm này, BSC cho biết: Với giả định công ty không tạo ra doanh thu và dòng tiền mới, tuy nhiên vẫn phải chi trả 50% tổn phí hoạt động, hoài lãi vay, khoản phải trả ngắn hạn. hầu hết các doanh nghiệp ngành khu công nghiệp đều có khả năng duy trì hoạt động với thời gian khá dài do lượng tiền mặt của doanh nghiệp lớn.
Hệ số Nợ ngân hàng/vốn chủ sở hữu của ngành có mức làng nhàng đạt 0,13 cho thấy các doanh nghiệp không có nhiều sức ép trả nợ và lãi vay, cho thấy sức khỏe tài chính của các doanh nghiệp khá tốt, không đáng lo ngại.
Nguyễn Mạnh
